Guías para comprar, vender y tasar en CABA
Lo que los avisos no te cuentan: cómo se tasa un departamento, cómo se negocia de verdad, cómo leer los precios por barrio y qué rinde invertir. Directo, con números.
Tasación: cómo se valúa un departamento
Cómo se valúa un departamento: el framework 3-6-9-12
La metodología completa: precio de cierre real por barrio y los 4 bloques de variables (ubicación, edificio, unidad, mantenimiento) con sus topes. Sin cajas negras.
Qué piso conviene comprar en CABA
Cuánto suma o resta cada piso, del PB al último. Por qué el PB y el 1º valen igual y por qué el último piso resta. La tabla completa de valor por altura.
Orientación: cuánto suma el norte y resta el sur
Por qué el norte suma cerca de 10% y el sur resta, con la tabla de factores punto por punto. Dónde caen el noreste, el noroeste, el sudeste y el sudoeste.
Frente o contrafrente: cuál conviene
Cuánto suma el frente, cuándo el contrafrente silencioso le gana, por qué el interno resta, y qué es un plano invertido (la trampa que casi nadie mira en el plano).
Balcón, patio y terraza: cuánto valen esos metros
Por qué un metro de balcón vale un tercio y uno de patio un quinto, cuál es la excepción de las terrazas, y cómo eso te distorsiona el precio por m² del aviso.
Cuánto vale la cochera al tasar
Por qué se suma aparte y no como un ambiente más, cuánto resta que sea flotante o descubierta, y por qué una cochera doble no vale por dos.
Qué le baja el precio a un departamento: la cuadra
La cuadra mueve hasta 20% del valor. Qué vecinos restan (estación, autopista, boliche, hospital) y cuáles suman (parques, plazas, clubes), más la luz y el arbolado.
Cuánto aumenta el valor una refacción
El estado mueve hasta 50% bruto, del detonado al a nuevo. Las 12 variables de mantenimiento, dónde está el margen del fix and flip y cuándo no conviene refaccionar todo.
Qué hace caro a un edificio: las 6 variables (y los de marca)
Antigüedad, categoría, amenities, servicios centrales y estado de los exteriores mueven hasta 10%, y un edificio de marca puede sumar hasta 30%. Qué mirar antes de pagar el plus.
Por qué los departamentos grandes valen menos por m²
Un cuatro ambientes de 180 m² no vale por m² lo mismo que un dos ambientes en el mismo barrio. La tabla de superficie, por qué pasa y qué significa cuando comparás avisos.
Cómo se tasa una casa o un lote: la incidencia del terreno
Las casas en el corredor norte no se tasan por la construcción sino por incidencia: cuánto vale el lote según lo que se puede construir encima. Qué es y cómo cambia la cuenta.
Cómo se tasa un PH en CABA
Por qué un PH se tasa distinto que un departamento en torre: data más dispersa, sin expensas de edificio, con terraza propia y reglas de medianera. Qué mirar antes de ofertar.
Precios y mercado
Por qué el precio promedio por barrio engaña
Las 4 trampas del m² promedio: por qué refleja dónde se vende más y no dónde es más caro, cómo lo infla el stock invendible, y por qué conviene mirar la mediana y el rango.
Los submercados de CABA: tu barrio no se mide contra la ciudad
CABA no es un mercado, son varios. Qué es el riesgo de liquidez al revender, y por qué una oportunidad a precio puede ser difícil de vender después.
Sobreoferta no es descuento
Que un barrio tenga más oferta que demanda no significa que vas a negociar más. La paradoja de Villa Urquiza, Almagro y Balvanera, y dónde está el margen real.
El m² de CABA desde 1981: ¿hoy está caro?
Cinco hitos del precio del m² ajustado a dólares de hoy: el pico de 1981, el piso de 2002, el boom de 2017 y el rebote reciente. Dónde estamos parados en el ciclo.
Ver el precio del futuro: leer las reservas de la competencia
Una técnica para estimar el cierre de un barrio antes de que se publique la escritura: mirar lo que está por cerrar ahora y restarle la negociación promedio.
6 números que explican el mercado de CABA
Más de 100.000 propiedades publicadas contra unas 5.000 escrituras por mes, el 90% que no se vende, la negociación del 5%, y por qué pocas inmobiliarias hacen la mayoría.
Cuánto tarda en venderse un departamento en CABA
El tiempo medio de venta bajó a 8,8 meses, pero el promedio miente: leelo en las vistas del aviso. La tabla que relaciona vistas por día con semanas hasta la reserva.
Comprar, negociar y reservar
Cómo negociar el precio de un departamento en CABA
Cuánto se negocia de verdad (5%, no la diferencia lista vs cierre), las 14 cosas que se negocian además del precio, y cómo leer si un aviso está caro antes de ir a verlo.
Las 14 palancas para negociar además del precio
El "sandwichito": bajás el precio y compensás con concesiones. Las 14 variables (moneda, plazos, escribano, sellos, posesión, inventario) y cómo alinearlas al interés del vendedor.
7 preguntas para la primera visita
Qué preguntar cuando vas a ver un departamento: por qué venden, hace cuánto está publicado, si hubo baja de precio y cuántas ofertas recibieron. Las preguntas que dan poder.
4 errores del comprador que no bajan el precio
Tirar abajo la propiedad al verla, creer en un porcentaje fijo de negociación, dejar reservas muy chicas y criticar al inmobiliario. Qué hacer en su lugar.
Cómo reservar un departamento en CABA sin quedar expuesto
Cuánto se deja de reserva y refuerzo, y las cláusulas que tenés que exigir sí o sí: ad referéndum de crédito, tipo de cambio, escribano y lugar de firma.
7 documentos que te deben dar al reservar
El checklist de papeles a exigir: liquidación de expensas, boletas de servicios, escritura, reglamento, plano de mensura, informe de dominio e inhibición.
Financiar, vender e invertir
Crédito hipotecario UVA: cómo funciona y por qué la tasa no es el riesgo
Qué es una UVA (la moneda, no la tasa), cómo se arma la cuota, por qué el riesgo real es el capital y no la tasa, y cómo comparar la cuota contra el alquiler.
Cómo vender un departamento en CABA más rápido y mejor
Por qué no se vende tu propiedad, el filtro de calidad que casi ningún aviso pasa, cuántas visitas hacen falta para cerrar, y la señal de que tenés que cambiar de inmobiliaria.
Airbnb o alquiler tradicional: cuál conviene en Buenos Aires
La regla del 50% que define si un Airbnb tiene sentido, por qué la renta temporaria cayó, y en qué barrios ya rinde igual o menos que un alquiler común.
Cuánto rinde alquilar un departamento en CABA
El yield del alquiler residencial volvió a cerca del 6% (contra el 1-2% de hace unos años). Qué significa, cómo se calcula y por qué cambió tanto la ecuación de invertir para rentar.
¿Conviene construir o comprar hecho en CABA?
Hoy construir una casa premium sale más caro que comprarla hecha. Qué implica para los precios futuros, y por qué en el corredor norte el valor está en el lote, no en los ladrillos.