Cómo se valúa un departamento en CABA
Tasar bien arranca por un dato incómodo: el precio de lista engaña. Cerca del 90% de lo publicado nunca se vende a ese número. Nosotros partimos del precio de cierre real del barrio y lo ajustamos con el framework 3-6-9-12. Acá está el método completo, sin cajas negras.
Precio de cierre real, no de lista
El precio de lista es lo que el vendedor sueña. El precio de cierre es lo que el mercado efectivamente pagó. En CABA la brecha promedio entre ambos es del 13.4%, y crece con la antigüedad del aviso (los avisos con más de 60 días publicados suelen tener brechas mayores) y con la urgencia del vendedor.
Por eso toda tasación de Santiaguito parte del cierre real por barrio de los últimos 90 días, no del promedio de lo publicado. Un promedio de precios de lista arrastra hacia arriba los avisos que nunca se van a vender.
El framework 3-6-9-12
El nombre viene de sus cuatro bloques de variables. Cada bloque pondera el valor base del barrio dentro de un tope claro, para que ninguna variable sola distorsione la tasación.
| Bloque | Variables | Qué mide | Tope |
|---|---|---|---|
| Ubicación | 3 | Cuadra, orientación, disposición (frente o contrafrente) | ±20% |
| Edificio | 6 | Antigüedad, expensas, amenities, mantenimiento, ascensor, seguridad | ±10% |
| Unidad (inmutables) | 9 | Superficie, ambientes, piso, luz, vista, balcón, baulera, cochera, baños | estructural |
| Mantenimiento | 12 | Estado de cocina, baños, pisos, pintura, aberturas, instalaciones | ±20% |
Cómo se calcula, paso a paso
La tasación no es un promedio plano. Es el valor del barrio afinado a la unidad concreta:
- Partimos del cierre real del barrio, en USD por m².
- Ajustamos por ubicación (hasta ±20%): no vale lo mismo el frente que el contrafrente, ni la cuadra buena que la avenida ruidosa.
- Ajustamos por edificio (hasta ±10%): antigüedad, expensas, amenities y estado general del edificio.
- Ajustamos por los inmutables de la unidad: lo que no se puede cambiar (superficie, piso, luz, vista).
- Ajustamos por mantenimiento (hasta ±20%): el estado real de cocina, baños, pisos e instalaciones.
- Sumamos la cochera y la baulera aparte, porque se valúan por su cuenta.
Un ejemplo concreto
Tomemos un 2 ambientes de 50 m² en un barrio cuyo cierre real es USD 2.400/m². El valor base es 50 × 2.400 = USD 120.000. Si está al frente y con buena luz (ubicación +8%), en un edificio con expensas altas (edificio −4%) y con la cocina y el baño a refaccionar (mantenimiento −12%), el ajuste neto ronda el −8%: la tasación afinada queda cerca de USD 110.000. El mismo metraje, en el mismo barrio, con otra unidad, da otro número. Por eso el promedio del barrio es el piso del análisis, no el final.
La regla de las 60 vistas por día
El precio no vive solo: la demanda del aviso importa. Un aviso con 60 o más vistas por día suele reservarse esa misma semana cerca del precio de lista, así que el margen para negociar es chico. Por debajo de 10 vistas por día, es muy improbable que se venda sin una baja, y ahí el margen se abre. Este termómetro (el heat score) cambia cuánto conviene ofertar sobre un mismo departamento.
Negociar es más que el precio
La negociación tiene 14 variables, no una. Plazos, seña, forma de pago, muebles incluidos, gastos, fecha de posesión. Alinear las concesiones al interés real del vendedor (que a veces es la fecha, no la plata) suele abrir más margen que pelear solo el número.
Qué no captura una tasación rápida
Somos honestos con los límites. Una estimación con pocos datos no ve la vista real, el ruido del entorno, la calidad constructiva fina del edificio, ni el estado exacto de las instalaciones. Sirve para saber si un precio está en zona razonable o disparado. Antes de publicar o de hacer una oferta, siempre conviene validar con un asesor.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se tasa un departamento en CABA?
Se parte del precio de cierre real del barrio (lo que efectivamente se pagó, no el precio de lista) y se ajusta con el framework 3-6-9-12: 3 variables de ubicación, 6 de edificio, 9 inmutables de la unidad y 12 de mantenimiento. Cada bloque pondera el valor base dentro de topes definidos.
¿Por qué el precio de lista no sirve para tasar?
Porque cerca del 90% de lo publicado nunca se vende a ese precio. El precio de lista es lo que pide el vendedor. El precio de cierre es lo que el mercado acepta. En CABA la brecha promedio entre lista y cierre es del 13.4%, y crece con la antigüedad del aviso y la urgencia del vendedor.
¿Qué es el framework 3-6-9-12?
Es el método de valuación que usa Santiaguito. El nombre viene de sus cuatro bloques de variables: 3 de ubicación (tope ±20%), 6 de edificio (tope ±10%), 9 inmutables de la unidad, y 12 de mantenimiento (tope ±20%). Cada variable mueve el valor base del barrio hacia arriba o hacia abajo.
¿Qué es la regla de las 60 vistas por día?
Es el termómetro de demanda. Un aviso con 60 o más vistas por día suele reservarse esa misma semana cerca del precio de lista: hay poco margen. Por debajo de 10 vistas por día es muy improbable que se venda sin una baja de precio, así que el margen de negociación es mayor.
¿Se puede negociar solo el precio?
No conviene. La negociación tiene 14 variables (plazos, seña, forma de pago, muebles, gastos, fecha de posesión, etc.). Alinear las concesiones al interés real del vendedor abre más margen que pelear solo el número.
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