Cuánto vale la cochera al tasar
La cochera no es un ambiente más. Vale lo mismo en un monoambiente que en un cuatro ambientes del mismo edificio, y por eso se calcula aparte. Acá va cómo, y qué la hace valer más o menos.
La cochera se suma como un valor absoluto al final de la tasación, fuera del cálculo del departamento. Esto es una pieza del framework 3-6-9-12; el método completo está en cómo se tasa un departamento.
1. Por qué se suma aparte y no se multiplica
Las variables del framework (estado, orientación, antigüedad) describen el departamento, no la cochera. Y una cochera vale casi lo mismo en una unidad chica que en una grande del mismo edificio: no escala con los metros de la vivienda. Encima, en muchas operaciones se escritura como unidad funcional independiente. Por todo eso se valúa por su cuenta y se suma al total.
2. De dónde sale el valor base
La anclamos al precio por m² del barrio, porque una cochera vale más en Belgrano que en un barrio más barato. Una cochera fija mide cerca de 12 m², así que ese es el punto de partida, con un piso y un techo razonables para que ni una zona muy cara ni una muy barata disparen el número. En la práctica, una cochera fija y cubierta suele caer entre USD 15.000 y 35.000.
3. Cubierta, semicubierta o descubierta
| Cobertura | Factor |
|---|---|
| Cubierta | 1.00 (base) |
| Semicubierta | 0.85 |
| Descubierta | 0.75 |
4. Fija o flotante: la diferencia grande
Acá está la mayor caída de valor. Una cochera fija tiene lugar asignado y se puede escriturar sola: vale el 100%. Una flotante es rotativa, sin lugar propio, y muchas veces no se escritura por separado: vale alrededor de 40% menos. Cuando un aviso dice cochera sin aclarar, preguntá si es fija o flotante, porque el número cambia fuerte.
5. Por qué la doble no vale por dos
Una cochera doble en tándem, con un auto detrás del otro, es menos práctica que dos lugares independientes: para sacar el de adelante tenés que mover el de atrás. Por eso vale alrededor de una cochera y media, no dos. Es un detalle fino, pero cuando el precio depende mucho de las cocheras, mueve la aguja.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale una cochera en CABA?
Depende del barrio y del tipo. La anclamos al precio por m² del barrio (una cochera equivale a unos 12 m²) con un piso y un techo razonables, y después ajustamos por si es cubierta o descubierta y fija o flotante. En la mayoría de los barrios cae en un rango de USD 15.000 a 35.000 para una cochera fija y cubierta.
¿Por qué la cochera se suma aparte y no como un ambiente más?
Porque vale lo mismo en un monoambiente que en un cuatro ambientes del mismo edificio: no escala con el tamaño de la unidad. Además tiene su propio estado y muchas veces se escritura como unidad funcional independiente. Por eso se calcula por su cuenta y se suma al final, no se multiplica dentro del precio del departamento.
¿Cuánto menos vale una cochera flotante?
Alrededor de 40% menos que una fija. Una cochera flotante es rotativa, no tenés un lugar asignado y muchas veces no se puede escriturar por separado. Una cochera fija, con lugar propio y escriturable, es la que conserva el valor.
¿Una cochera doble vale por dos?
No, vale alrededor de una cochera y media. Una doble en tándem (un auto detrás del otro) es menos práctica que dos lugares independientes, así que sumar dos cocheras plenas sobreestima un poco. Es un detalle a mirar cuando el precio depende mucho de las cocheras.
La cochera es una parte del valor total. Para ver cómo se arma la tasación completa, mirá la metodología.
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