Por qué los grandes valen menos por metro
Suena raro: un departamento más grande y mejor vale menos por m² que uno chico en la misma cuadra. No es un error, es cómo funciona la demanda. Y si no lo tenés en cuenta, comparás avisos mal.
La superficie es una de las variables inmutables de la unidad en el framework 3-6-9-12: ajusta el valor por m² según el tamaño. Esto es una pieza del método completo, que está en cómo se tasa un departamento.
1. La tabla de factores por superficie
Tomando el tramo de 51 a 100 m² como base (factor 1.00), el valor por m² se mueve así:
| Superficie cubierta | Factor sobre el m² |
|---|---|
| 31 a 50 m² | 1.05 |
| 51 a 100 m² | 1.00 (base) |
| 101 a 150 m² | 0.95 |
| 151 a 200 m² | 0.90 |
| más de 200 m² | 0.80 |
2. Por qué pasa: el mercado se achica
Cuanto más grande la unidad, menos compradores hay para ella. Para un dos ambientes de 45 m² hay una cola enorme de interesados: parejas jóvenes, inversores, primera vivienda. Para un cuatro ambientes de 180 m² el público es mucho más chico. Esa menor demanda relativa presiona el precio por m² hacia abajo. Es la misma lógica de liquidez que vemos en los submercados de CABA.
3. Los chicos suman por lo contrario
Del otro lado, el metro chico es el más demandado, y por eso un monoambiente o un dos ambientes chico tiene un factor apenas por encima de la base. Es el producto más líquido del mercado: entra más gente y sale más rápido.
4. Qué significa para tu compra
Dos consecuencias prácticas. Si comprás grande para vivir, conseguís más metros por dólar, y eso está muy bien mientras sepas que al revender competís en un mercado más chico. Y si comparás avisos, no leas el m² de un depto grande contra uno chico como si fueran iguales: el grande va a mostrar un m² más barato por su tamaño, no porque esté regalado. Esto se cruza con no sumar mal los metros descubiertos, algo que vemos en cuánto valen los metros de balcón y terraza.
Preguntas frecuentes
¿Por qué un departamento grande vale menos por m² que uno chico?
Porque el mercado de unidades grandes es más chico y menos líquido: hay menos compradores para un cuatro ambientes de 180 m² que para un dos ambientes. Esa menor demanda relativa se traduce en un precio por m² más bajo. En el framework 3-6-9-12, la superficie ajusta el valor con un factor que baja a medida que la unidad crece.
¿Cuál es la superficie que se toma como base?
El tramo de 51 a 100 m² es la referencia, con factor 1.00. Las unidades más chicas (31 a 50 m²) suman un poco (1.05) porque el m² chico es muy demandado. A partir de los 100 m², el factor empieza a bajar: 0.95 hasta 150 m², 0.90 hasta 200 m², y 0.80 para las muy grandes de más de 200 m².
¿Significa que no conviene comprar un departamento grande?
No. Significa que un departamento grande te da más metros por cada dólar, lo cual puede ser una gran compra si lo vas a habitar. El punto es de expectativas: no esperes que su precio por m² sea igual al de un monoambiente del barrio, y sabé que al revender vas a competir en un mercado más chico.
¿Cómo uso esto al comparar dos avisos?
No compares el precio por m² de un depto grande contra uno chico como si fueran lo mismo: el grande va a mostrar un m² más barato por su tamaño, no necesariamente porque esté regalado. Ajustá mentalmente por el factor de superficie, o compará cada unidad contra otras de su mismo tamaño.
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