Los metros que valen la mitad (o menos)
Un aviso dice 70 m². Pero 15 son de balcón. Ese metro de balcón no vale lo mismo que uno de living, y por eso el precio por m² que ves está distorsionado. Acá va cuánto vale cada metro descubierto de verdad.
La superficie es una de las variables inmutables de la unidad, y separar lo cubierto de lo descubierto es clave para leer el precio real. Esto es una pieza del framework 3-6-9-12; el método completo está en cómo se tasa un departamento.
1. La tabla de equivalencia
Cada tipo de metro descubierto o semicubierto vale una fracción de un metro cubierto:
| Tipo de superficie | Cuánto vale (sobre un m² cubierto) |
|---|---|
| Galería, lavadero semicubierto | 0.50 (la mitad) |
| Balcón descubierto | 0.33 (un tercio) |
| Patio descubierto | 0.20 (un quinto) |
| Terraza muy buena (ej. Palermo) | 1.00 (como cubierto) |
2. Por qué un balcón vale un tercio
Un balcón suma calidad de vida, pero no lo usás para vivir todo el año como un ambiente cerrado. No podés poner ahí la cama ni el sillón principal. Por eso su metro vale alrededor de un tercio del cubierto. La galería, que al menos tiene techo, vale la mitad. Y el patio descubierto, que es el que menos se usa de verdad, cae a un quinto.
3. La excepción: las buenas terrazas
No toda superficie descubierta es igual. Una terraza amplia, usable y bien orientada, sobre todo en barrios donde la terraza es un diferencial buscado como Palermo, puede valer casi como un metro cubierto. Ahí la demanda paga por el espacio al aire libre casi como si fuera interior.
4. Por qué esto te cambia el precio por m²
Este es el punto práctico. Cuando un aviso publica la superficie total sumando balcón y patio como si fueran metros plenos, el precio por m² que calculás sale más barato de lo que es. Un depto de 55 m² cubiertos más 15 de balcón no son 70 m² a precio pleno: son 55 más el equivalente de unos 5. Separar los metros es la única forma de comparar dos avisos en serio.
Preguntas frecuentes
¿Un metro de balcón vale lo mismo que uno cubierto?
No. Un balcón descubierto vale alrededor de un tercio de un metro cubierto. Por eso un aviso que suma los metros de balcón a los cubiertos para inflar la superficie total te confunde el precio por m². Hay que separarlos.
¿Cuánto valen los metros de patio y de galería?
Una galería o lavadero semicubierto vale alrededor de la mitad de un metro cubierto. Un patio descubierto, alrededor de un quinto. Cuanto menos techo y menos uso real todo el año, menos valen esos metros.
¿Las terrazas también valen menos?
En general sí, como cualquier superficie descubierta. La excepción son las terrazas muy buenas, sobre todo en zonas como Palermo, donde una terraza amplia y usable puede valer casi como un metro cubierto por el peso que tiene en la demanda.
¿Por qué importa separar metros cubiertos de descubiertos?
Porque el precio por m² solo tiene sentido sobre lo cubierto. Si comparás dos avisos y uno sumó 15 m² de balcón a la superficie total, su USD por m² parece más bajo de lo que es. Separar los metros es la única forma de comparar peras con peras.
La superficie es una variable de varias. Para ver cómo se combina con el resto, mirá la metodología completa.
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