Qué piso conviene comprar en CABA
La altura mueve el precio, pero no de forma lineal. El planta baja y el último piso valen parecido, y el techo del valor no está arriba de todo. Acá va la tabla, con los porcentajes reales.
La altura del piso es una de las variables inmutables de la unidad: no la cambiás con una refacción. Por eso pesa en la tasación de arranque. Esto es una pieza del framework 3-6-9-12; el método completo, con los cuatro bloques de variables, está en cómo se tasa un departamento.
1. La tabla de valor por altura
Tomando como base un 4º o 5º piso (el intermedio típico), así se mueve el factor de valor según la altura:
| Piso | Factor | Por qué |
|---|---|---|
| Planta baja | 0.90 | Ruido, humedad, menos luz, sensación de seguridad |
| 1er piso | 0.90 | Casi los mismos problemas que el PB |
| 4º a 5º | 1.00 (base) | El intermedio de referencia |
| 8º a 9º | 1.10 | Más vista, menos ruido de calle |
| 10º o más (sin ser el último) | 1.15 | El techo del valor por altura |
| Último piso | 0.90 | Humedad de terraza, calor en verano, frío en invierno |
2. Por qué el PB y el 1º valen igual
Uno pensaría que subir un piso ya suma. No en la base de la torre. El 1º arrastra casi todo lo del planta baja: el ruido de la calle sigue entrando, la humedad del suelo también, y la luz todavía la comen los edificios de enfrente. Recién a partir del 4º o 5º empezás a despegarte de todo eso.
3. El techo del valor no está arriba de todo
La intuición dice: más alto, más caro. Es cierto hasta el anteúltimo piso. Un 10º o más, sin ser el último, es lo que más suma: vista despejada y silencio, sin el problema de la losa encima. Ese es el punto óptimo.
4. La trampa del último piso
El último piso se vende con la promesa de la mejor vista, y a veces la tiene. Pero la terraza es su techo, y eso significa humedad cuando llueve, un horno en verano y un freezer en invierno. El costo de confort y de mantenimiento (impermeabilizar la losa no es gratis) lo devuelve a valer parecido a un planta baja. Si te enamora un último piso, mirá el estado del techo antes que la vista.
Preguntas frecuentes
¿Qué piso vale más en un departamento?
Los pisos altos sin ser el último. Tomando como base el 4º o 5º piso, un 8º o 9º suele valer cerca de 10% más, y del 10º para arriba (sin ser el último) hasta 15% más, por la vista y la menor cantidad de ruido y humedad. El último piso es la excepción: aunque esté alto, resta.
¿Por qué el planta baja y el primer piso valen menos?
Comparten los mismos problemas: más ruido de la calle, más humedad, menos luz y una sensación de menor seguridad. Por eso el PB y el 1º suelen tasarse alrededor de 10% por debajo de un piso intermedio del mismo edificio.
¿Por qué el último piso resta si está alto?
Porque la losa de la terraza le pega de lleno: humedad cuando llueve, calor en verano y frío en invierno. Ese costo de confort y de mantenimiento pesa más que la vista, así que el último piso suele valer parecido a un planta baja, cerca de 10% por debajo del piso intermedio.
¿La altura del piso es lo único que define el valor?
No. El piso es una de las variables inmutables de la unidad dentro del framework 3-6-9-12. Pesa junto con la orientación, la disposición, la superficie y la vista. Una buena altura con mala orientación no compensa sola.
El piso es una variable de varias. Para ver cómo se combina con la orientación, la disposición y el estado, mirá la metodología completa o tasá tu unidad puntual con la tabla ya aplicada.
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