Frente o contrafrente: cuál conviene
La respuesta fácil es frente. La respuesta real es depende de la cuadra. Y hay una trampa que casi nadie mira en el plano: el plano invertido. Vamos por partes.
La disposición es una de las variables inmutables de la unidad: no se cambia con una obra, entra en el valor de arranque. Esto es una pieza del framework 3-6-9-12; el método completo está en cómo se tasa un departamento.
1. La tabla de disposición
Tomando el contrafrente como base (factor 1.00), así queda:
| Disposición | Factor |
|---|---|
| Frente | 1.05 |
| Contrafrente | 1.00 (base) |
| Lateral | 0.90 |
| Interno | 0.90 |
| Plano invertido | 0.90 |
2. Por qué el frente suele sumar
En una cuadra tranquila, el frente gana: más luz, vista abierta y sensación de amplitud. Ese plus ronda el 5% sobre un contrafrente equivalente. Es la disposición más buscada cuando la calle acompaña.
3. Cuándo el contrafrente le gana al frente
Acá está el matiz que la tabla no cuenta sola. En una avenida o en una cuadra con mucho ruido, el frente hereda los bocinazos, el colectivo y el hollín. Un contrafrente silencioso, con buen aire y luz, puede valer más que ese frente ruidoso. La regla no es frente siempre: es luz y silencio siempre.
4. Lateral e interno: por qué restan
El lateral y el interno dan a un pozo de aire y luz, no a la calle ni a un contrafrente abierto. Poca luz natural, poca ventilación cruzada. Los dos restan alrededor de 10%. Un interno barato puede tener sentido para renta, pero para vivir se siente.
5. La trampa del plano invertido
El plano invertido es el que casi nadie mira. Es una unidad donde el living da al aire y luz interno y los dormitorios al frente o contrafrente, al revés de lo lógico. El ambiente donde más estás, el social, queda con la peor luz. Resta alrededor de 10% y muchas veces el aviso no lo aclara: se ve en el plano. Miralo antes de enamorarte de los metros.
Preguntas frecuentes
¿Qué conviene, frente o contrafrente?
Depende de la cuadra. Tomando el contrafrente como base, un frente suele sumar alrededor de 5% por la luz y la vista abierta. Pero en una avenida ruidosa el orden se puede dar vuelta: un contrafrente silencioso llega a valer más que un frente que da a los bocinazos.
¿Por qué un departamento interno vale menos?
Porque da a un pozo de aire y luz, no a la calle ni a un contrafrente abierto. Recibe poca luz natural y casi nada de ventilación cruzada. Junto con el lateral, suele restar alrededor de 10% respecto de un contrafrente.
¿Qué es un plano invertido?
Es una unidad donde el living da al aire y luz interno y los dormitorios al frente o contrafrente, al revés de lo habitual. Como el ambiente social queda con la peor luz, resta alrededor de 10%. Conviene identificarlo en el plano antes de ofertar.
¿La disposición pesa mucho en la tasación?
Es una de las variables inmutables de la unidad y puede mover cerca de 10% para abajo en los casos peores. No se cambia con una refacción, así que entra en el valor de arranque, no en el estado.
La disposición se combina con la orientación y el piso. Para ver cómo se suma todo, mirá la metodología completa.
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