Orientación: cuánto suma el norte y resta el sur
En el hemisferio sur, mirar al norte es sol todo el año. Eso vale plata: alrededor de 10% para arriba. El sur, al revés. Acá va la tabla completa, punto cardinal por punto cardinal.
La orientación es una de las variables inmutables de la unidad: no se cambia con una obra. Esto es una pieza del framework 3-6-9-12; el método completo está en cómo se tasa un departamento.
1. La tabla de factores por orientación
Tomando el este u oeste como punto neutro (factor 1.00), así se mueve el valor:
| Orientación | Factor |
|---|---|
| Norte | 1.10 |
| Noreste / Noroeste | 1.05 |
| Este / Oeste | 1.00 (base) |
| Sudeste / Sudoeste | 0.95 |
| Sur | 0.90 |
2. Por qué el norte es el que manda
Estamos en el hemisferio sur, así que el sol camina por el norte. Una unidad orientada al norte recibe luz directa buena parte del día todo el año, incluso en invierno. Eso es menos humedad, menos gasto de calefacción y ambientes más sanos. Por eso suma cerca de un 10% contra una unidad neutra.
3. Por qué el sur resta
El sur es el espejo: casi nada de sol directo en invierno. Tiende a ser más frío y más húmedo, y eso se nota en el confort y en las expensas de calefacción. Un departamento al sur no es una mala compra, pero es una carta a tu favor cuando te sentás a negociar el precio.
4. Las intermedias: dónde caen NE, NO, SE y SO
No todo es blanco o negro. El noreste y el noroeste se quedan con buena parte del sol del norte y suman alrededor de 5%. El sudeste y el sudoeste arrastran parte del problema del sur y restan alrededor de 5%. Cuando el aviso dice solo frente o contrafrente sin aclarar el punto cardinal, preguntá: cambia el número.
Preguntas frecuentes
¿Qué orientación es mejor para un departamento en CABA?
El norte. En el hemisferio sur, el norte recibe sol todo el año, y eso se traduce en más luz natural y menos humedad. Tomando el este u oeste como base, una unidad al norte suele valer cerca de 10% más.
¿Cuánto resta un departamento al sur?
Alrededor de 10% respecto de uno al este u oeste. El sur casi no recibe sol directo en invierno, así que tiende a ser más frío y húmedo. No lo descarta como compra, pero es un punto a favor para negociar.
¿Y las orientaciones intermedias como noreste o sudoeste?
El noreste y el noroeste captan buena parte del beneficio del norte y suman alrededor de 5%. El sudeste y el sudoeste comparten parte del problema del sur y restan alrededor de 5%. El este y el oeste son el punto neutro.
¿La orientación pesa más que el piso o la disposición?
Todas son variables inmutables de la unidad y se combinan. La orientación puede mover cerca de un 10% para cada lado, parecido al piso. Lo que no se puede es leer una sola variable aislada: una buena orientación con un contrafrente a un pozo de aire y luz no rinde igual.
La orientación se combina con el piso, la disposición y la vista. Para ver cómo se suma todo, mirá la metodología completa.
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