Del detonado al a nuevo: hasta 50% de diferencia
El estado es lo único de la tasación que sí podés cambiar con plata y obra. Y mueve mucho: entre un departamento detonado y uno a nuevo hay hasta 50% de diferencia bruta. Ahí vive el fix and flip.
El estado es el bloque de las 12 variables de mantenimiento del framework 3-6-9-12, con un tope de ±20%. Es el único bloque que se modifica con una refacción. El método completo está en cómo se tasa un departamento.
1. La cuenta del 50%
El estado mueve hasta 20% para cada lado. Un departamento totalmente detonado arranca en un factor cercano a 0.80; uno totalmente a nuevo llega a 1.20. La diferencia entre esos dos extremos es de hasta 50% bruto sobre el valor base. Esa es la magnitud real de lo que está en juego con el estado.
2. Las 12 variables de estado
No es solo cocina y baño. Son doce cosas que se miran una por una:
- Cocina
- Baños
- Paredes y pintura
- Pisos
- Placares
- Instalación de agua
- Instalación de gas
- Instalación de electricidad
- Desagües
- Calefacción
- Refrigeración
- Ventilación
La cocina y el baño mandan en la primera impresión, pero las instalaciones ocultas son las que te evitan un susto caro después de comprar.
3. Dónde está el margen del fix and flip
El negocio de comprar, refaccionar y vender vive justo en este bloque. La jugada es comprar un detonado cerca del 0.80, hacer una obra completa y llevarlo cerca del 1.20. La diferencia bruta es de hasta 50%. El negocio cierra solo si el costo de la obra queda bien por debajo de esa diferencia, y eso depende de una cosa: comprar barato de verdad, no barato en el aviso.
4. Cuándo NO conviene refaccionar todo
El estado no rompe el techo del barrio. Podés dejar un departamento impecable, pero si el barrio cierra a cierto valor, ahí topa. Una mano de pintura y arreglos puntuales casi siempre pagan antes de vender. Una refacción integral solo conviene si compraste con margen o si el barrio la absorbe. La regla: hacé la cuenta antes de romper paredes.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto aumenta el valor de un departamento refaccionarlo?
El estado mueve el valor hasta 20% para cada lado dentro del framework 3-6-9-12. Eso significa hasta un 50% de diferencia bruta entre un departamento totalmente detonado (factor 0.80) y uno totalmente a nuevo (factor 1.20). Ese 50% bruto, menos el costo de obra, es la ganancia teórica de refaccionar.
¿Cuáles son las variables de estado que suman valor?
Son doce: cocina, baños, paredes, pisos, placares, instalación de agua, de gas, de electricidad, desagües, calefacción, refrigeración y ventilación. Cocina y baños son las que más pesan en la percepción, pero las instalaciones ocultas son las que evitan sorpresas caras después.
¿Dónde está el negocio del fix and flip?
Justo en ese bloque de estado. Comprás un departamento detonado cerca del factor 0.80, hacés una refacción completa y lo llevás cerca del 1.20. La diferencia bruta es de hasta 50%. El negocio existe si el costo de la obra queda bien por debajo de esa diferencia, y eso depende de comprar barato de verdad.
¿Refaccionar siempre conviene antes de vender?
No siempre. Una mano de pintura y arreglos puntuales suelen pagar. Una refacción integral solo conviene si comprás con margen o si el barrio la absorbe: hay un techo de valor por barrio que el estado no rompe. Lo que sí conviene siempre es no vender detonado sin haber hecho la cuenta.
El estado es uno de los cuatro bloques. Para ver cómo se combina con la ubicación, el edificio y la unidad, mirá la metodología completa.
Tasá tu departamento gratis y recibí el desglose 3-6-9-12, con el ajuste por estado incluido.
Tasar un departamento