6 números que explican el mercado de CABA
Antes de comprar o de vender, conviene entender el tablero. Estos seis números explican por qué la mayoría de lo publicado no se vende, por qué se negocia menos de lo que se cree, y qué separa a una operación que cierra de una que se estanca.
1. Más de 100.000 propiedades publicadas
En cualquier momento hay más de cien mil departamentos en venta en CABA. Es una oferta enorme, y la mayor parte compite por una demanda que es mucho más chica. La primera consecuencia: estar publicado no significa casi nada.
2. Unas 5.000 escrituras por mes
Contra esas cien mil publicadas, el mercado cierra alrededor de cinco mil operaciones mensuales en promedio. Poné los dos números juntos y ves el desbalance: se vende una fracción chica del stock cada mes.
3. El 90% no se vende (a ese precio)
De esa cuenta sale la verdad más incómoda del mercado: cerca del 90% de lo publicado no se vende nunca al precio que pide. Por eso el promedio de precios de lista no sirve para tasar: está dominado por stock que no se mueve. Solo cuenta el cierre, como desarrollamos en la metodología.
4. La negociación promedio es del 5%
Sobre lo que sí se vende, la negociación promedio ronda el 5%, no el 15% o 20% que se escucha. Esa diferencia grande entre lista y cierre no es negociación: es que la mayoría estaba mal tasada. Cuando algo está bien de precio, el margen es chico.
5. La mayoría que consulta no compra
Una parte muy grande de quienes consultan propiedades no termina comprando. Para el que vende, esto significa que el volumen de consultas no es señal de éxito: lo que importa es el filtro de consultas buenas que llegan a la visita y a la oferta.
6. Pocas inmobiliarias hacen la mayoría
Alrededor del 20% de las mejores inmobiliarias concentra cerca de dos tercios de las operaciones. Vender bien no es cuestión de suerte: es precio correcto, buena gestión y respuesta rápida a las consultas. Lo mismo que separa un aviso que cierra de uno que se estanca.
Preguntas frecuentes
¿Cuántas propiedades se venden por mes en CABA?
El mercado registra alrededor de 5.000 escrituras por mes en promedio, contra más de 100.000 propiedades publicadas en venta en cualquier momento. Esa brecha explica por qué la mayoría de lo publicado nunca se concreta.
¿Es verdad que el 90% de lo publicado no se vende?
Cerca de eso. Con más de 100.000 propiedades en venta y unas 5.000 escrituras mensuales, la rotación es muy baja. La mayoría del stock publicado está mal tasado o fuera de precio y no se vende nunca a ese valor. Por eso el promedio de lista engaña y solo cuenta el precio de cierre.
¿Cuánto se negocia en promedio en CABA?
Alrededor del 5% sobre el precio de lista, y solo en las propiedades que efectivamente se venden. Es un número que se mantuvo estable y que rara vez, ni en los peores momentos, superó el 9%.
¿Por qué es tan difícil vender un departamento en CABA?
Porque hay mucha más oferta que demanda efectiva, la mayoría de quienes consultan no compran, y una minoría de inmobiliarias concentra la mayor parte de las operaciones. Vender bien depende menos de suerte y más de estar bien de precio y bien gestionado desde el arranque.
Estos números son el contexto. Para el precio y la demanda concretos de tu barrio, mirá las páginas de barrio.
Entendé dónde está parado tu barrio: precio, tipologías y demanda, con los datos que seguimos.
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