Cuánto tarda en venderse un departamento
La respuesta corta es 8,8 meses de promedio. La respuesta útil es otra: el promedio no te sirve para tu propiedad. Lo que sí sirve son las vistas por día del aviso.
1. El promedio: 8,8 meses, y bajando
El tiempo medio que una propiedad está publicada en CABA bajó a alrededor de 8,8 meses, desde los 14 meses que llegó a marcar en el peor momento del mercado. Es una buena señal de que el mercado se reactivó. Pero como todo promedio, esconde la película entera: junta lo que vuela con lo que no se vende nunca.
2. Por qué ese número no te sirve
Cerca del 90% de lo publicado no se vende a su precio. Ese stock estancado, con meses y meses arriba, tira el promedio para arriba. Tu propiedad no va a tardar 8,8 meses: o está bien de precio y se va en semanas, o está fuera de precio y no se va a mover. El promedio no distingue esos dos mundos.
3. El predictor real: las vistas por día
El mejor termómetro de cuánto va a tardar una propiedad es cuánta gente la está mirando. Está gratis al pie del aviso, en las visualizaciones. Esta es la tabla que relaciona vistas por día con el tiempo hasta la reserva:
| Vistas por día | Tiempo estimado hasta reservar | Margen para negociar |
|---|---|---|
| 60 o más | Primera semana | Muy poco (cerca del 2%) |
| 30 a 59 | Primer mes | Chico (cerca del 5%) |
| 20 a 29 | Segundo mes | Medio (cerca del 7%) |
| 10 o menos | Muy probable que no se venda sin bajar | Alto, pero preguntate por qué |
4. Cómo se calculan las vistas por día
El contador de visualizaciones es móvil de los últimos 30 días, no acumulado desde la publicación. Entonces: si el aviso tiene más de 30 días, dividís las visualizaciones por 30. Si tiene menos, dividís por los días que lleva, sabiendo que un aviso nuevo suele arrancar con un pico inicial que después baja. Un aviso con 2.000 visualizaciones en 30 días son unas 67 vistas por día: pan caliente.
5. Qué hacer con esta información
Si vendés, las vistas te dicen si tu precio es realista o si vas a estar meses sin cerrar. Si comprás, te dicen cuánto margen tenés: no le tires un 20% abajo a un aviso con 70 vistas por día, porque lo reservan sin vos. Es la misma lógica de demanda que atraviesa toda la metodología de tasación.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda en venderse un departamento en CABA?
El tiempo medio de publicación bajó a alrededor de 8,8 meses, contra los 14 meses del peor momento del mercado. Pero es un promedio que mezcla todo: una propiedad bien tasada se reserva en semanas, y una fuera de precio puede no venderse nunca. El mejor predictor no es el promedio, son las vistas por día del aviso.
¿Cómo sé si un departamento se va a vender rápido?
Mirá las vistas por día. Un aviso con 60 o más vistas diarias suele reservarse la primera semana. Entre 30 y 60, dentro del primer mes. Cerca de 20, en el segundo mes. Con 10 o menos, es muy probable que no se venda sin bajar el precio. Es el termómetro gratis que tenés al pie del aviso.
¿Por qué el tiempo promedio de venta engaña?
Porque promedia lo que se vende rápido con el enorme stock que no se vende nunca. Cerca del 90% de lo publicado no se concreta a ese precio, y ese stock estancado infla el promedio. Por eso conviene leer la señal de demanda de cada aviso puntual en vez del número global.
¿Las vistas del aviso son acumuladas o de los últimos días?
Son un contador móvil de los últimos 30 días, no el total desde que se publicó. Si el aviso tiene más de 30 días, dividís las visualizaciones por 30 para sacar las vistas por día. Si tiene menos, dividís por los días publicados, teniendo en cuenta que un aviso nuevo suele arrancar con un pico de tráfico inicial.
Tasá tu departamento y mirá el cierre real del barrio para saber si tu precio va a traccionar o a quedarse.
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