Cómo negociar el precio de un departamento en CABA

Primero: el promedio te miente

Vas a escuchar que en CABA los departamentos se negocian un 15% o un 20%. Sale de comparar el precio de lista con el precio de cierre y llamar a esa diferencia negociación. Está mal. Esa diferencia existe porque la mayoría de lo que se publica está mal tasado y no se vende nunca. En cualquier momento hay más de 100.000 departamentos en venta y se cierran alrededor de 6.000 por mes. Hacé la cuenta: casi todo lo que ves publicado no se va a vender a ese precio jamás.

Sobre lo que sí se vende, la negociación promedio en el corredor norte ronda el 5%. Y hay un dato que sirve de techo: ni en el peor momento, con el mercado por el piso en 2023, la negociación promedio de lo efectivamente vendido pasó del 9%. Si alguien te promete que vas a comprar 20% abajo de lista, o está hablando de una propiedad que no se vende, o te está vendiendo humo.

La pregunta correcta no es «¿qué porcentaje ofrezco?»

El porcentaje fijo es una fantasía. Un mismo 10% de descuento puede ser una ganga o un delirio, y depende de una sola cosa: si el aviso está publicado por arriba o por debajo del cierre real del barrio.

Hay departamentos publicados en USD 100.000 que valen 110.000. Ahí no negociás nada, rezás para que te lo vendan a vos. Y hay departamentos publicados en USD 100.000 que valen 75.000: ahí ofertás 70.000 para cerrar en 75.000 con suerte. Por eso, antes de tirar un número, tenés que saber cuánto cierra de verdad el metro en ese barrio. Esa es la parte que los avisos te esconden y para la que armamos el tasador y las páginas de cada barrio.

Cómo saber si un aviso está caro antes de ir a verlo

Los portales muestran cuántas veces se vio un aviso. Es el mejor termómetro gratis que tenés. La regla, redonda:

Un aviso con 114 visitas en 30 días son menos de 4 por día: está estancado. O está caro, o tiene algo que no te están contando. Un aviso con 60 o 100 visitas por día y gente yendo a verlo en persona está bien de precio, y ahí no vas a arrancar tirándole un 30% abajo.

Se negocia mucho más que el precio

Fijarte solo en el número es de principiante. Hay como catorce cosas que se acomodan entre la reserva y el refuerzo, y varias valen tanto o más que un par de puntos de descuento:

1. La moneda y la forma de pago.
2. Dónde se firma y quién elige al escribano.
3. El impuesto de sellos (uso y costumbre, mitad y mitad, con exención fuerte si es tu única vivienda).
4. Los honorarios.
5. Las fechas de refuerzo y de escritura.
6. La posesión (cuándo entrás de verdad).
7. Qué queda adentro: los aires acondicionados y la caldera son la pelea de todos los días.
8. El estudio de títulos y quién lo paga.

Antes de sentarte a discutir el precio, ordená esto. Un vendedor que necesita una fecha de posesión larga te suele soltar en el número. Uno al que le urge la plata, también. Ponerte en el lugar del que vende abre más margen que pelear la mancha del techo.

La reserva tiene que demostrar que vas en serio

La reserva es una oferta de compra: la dejás y ahí recién arranca la negociación de todo lo de arriba. Pero el monto importa. Sobre una propiedad de USD 400.000, dejar USD 500 no le dice nada a nadie. Algo cerca del 1%, unos USD 4.000, sí muestra intención. Después va el refuerzo, que suele ir al 5% del precio (hasta 10% si es barata o si hay un crédito de por medio).

Y si comprás con crédito, dejá siempre una cláusula que diga que si el banco te rechaza, la operación se cae sin multa. Vale para arrancar tranquilo. Lo mismo con las fechas y el lugar de firma: que estén por escrito, no «donde diga el vendedor».

Preguntas frecuentes

Una última: nadie tiene la bola de cristal con el precio exacto. Lo que sí podés hacer es entrar sabiendo el cierre real del barrio, leer el termómetro de las visitas, y ordenar todo lo que se negocia además del número. Con eso ya jugás otro partido.