Cómo reservar un departamento sin quedar expuesto
Hay gente que analiza más la compra de un televisor que la de una propiedad. Firmás una reserva, ponés miles de dólares, y muchas veces sin leer lo que estás firmando. Acá van las cláusulas que te salvan.
La reserva es el arranque, no el final
Una reserva es una oferta de compra. Dejás una suma, cerca del 1% del precio, y con eso empieza la negociación de todo lo importante: el precio, sí, pero también dónde se firma, quién es el escribano, quién paga qué. El error que veo siempre es acordar el número y dejar el resto en gris. Todo lo que no cierres por escrito ahora, lo vas a pelear después en desventaja.
Si todavía no sabés si el precio está bien, frená antes de reservar y leé cómo se negocia de verdad y tasá la unidad. La reserva se hace cuando ya sabés qué estás pagando.
Cuánto dejar: reserva y refuerzo
La reserva tiene que demostrar que vas en serio. Sobre una propiedad de USD 400.000, dejar USD 500 no le dice nada a nadie; algo cerca del 1%, unos USD 4.000, sí. Después va el refuerzo, en general el 5% del precio (hasta 10% si es barata o si hay crédito).
Un detalle que la gente no piensa: el monto tiene que escalar con cuánto vas a esperar hasta escriturar. Si el mercado está subiendo y vos dejaste apenas un 3%, al vendedor le puede convenir devolverte la seña con una multa y vender más caro a otro. Cuanto más larga la espera, más cubierto tenés que estar.
La cláusula que no puede faltar si comprás con crédito
Ad referéndum de crédito. Que la reserva diga, con todas las letras, que si el banco no te aprueba el préstamo, la operación se cae y no pagás ninguna multa. Sin eso podés perder la reserva, el refuerzo y hasta quedar obligado a pagar la comisión. Poné además un plazo para iniciar el trámite, unas 72 horas desde que te aceptan la reserva, para que nadie diga que te dormiste.
Y si la operación es en dólares y estás en un momento de mercado movido, sumá una cláusula de tipo de cambio: un tope de variación que te cubra si de un día para el otro cambia el esquema cambiario. No es paranoia, ya pasó.
Los grises que te hunden
Estas son las que parecen chiquitas y no lo son:
- El escribano sin nombre. Que la cláusula diga quién es, no «el que elija el vendedor».
- El lugar de firma abierto. Si dice «donde determine el vendedor», te pueden citar a cualquier lado el día previo, y vas a ir con la plata encima.
- La documentación que no te entregaron. Pedí en la reserva la escritura, el reglamento, el plano de subdivisión, las últimas expensas y los informes de dominio e inhibición. Hubo casos de reglamentos con una posible expropiación adentro que solo se salvaron porque el comprador los leyó a tiempo.
- La posesión. Cuándo entrás de verdad, y si el dueño se queda un tiempo, que quede escrito (y si paga alquiler por ese tiempo, también).
- Las operaciones encadenadas. Si tu compra depende de que otro venda, las fechas tienen que estar espejadas. Si no, quedás colgado en el medio.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una reserva al comprar un departamento?
Es una oferta de compra por escrito. Dejás una suma (habitualmente cerca del 1% del precio) y con eso arranca la negociación de todo lo demás: precio, forma de pago, escribano, fechas. No te obliga a comprar salvo que el vendedor acepte todas las condiciones que pusiste.
¿Cuánto se deja de reserva y de refuerzo?
La reserva suele ser cerca del 1% del precio, lo suficiente para demostrar que vas en serio. El refuerzo va después, en general al 5% del precio (hasta 10% si es barata o si hay un crédito de por medio). El monto tiene que escalar con cuánto vas a esperar hasta escriturar: si dejás poco y los precios suben, el vendedor te devuelve la seña y vende más caro.
¿Qué pasa si compro con crédito y el banco me rechaza?
Por eso tenés que poner una cláusula ad referéndum de crédito: si el banco no aprueba, la operación se cae y no pagás multa. Sin esa cláusula podés perder la reserva y el refuerzo, y hasta quedar obligado a pagar la comisión. Poné también un plazo razonable para iniciar el trámite, algo así como 72 horas desde que te aceptan la reserva.
¿Quién elige el escribano y dónde se firma?
Se negocia, y tenés que dejarlo por escrito. El error clásico es poner «el lugar de firma lo determina el vendedor»: el día previo te citan en cualquier lado y vos tenés que ir con la plata encima. Que la cláusula diga el nombre del escribano y los lugares posibles de firma.
¿Quién paga el impuesto de sellos?
Por uso y costumbre se parte mitad y mitad entre comprador y vendedor. Si es tu única vivienda de ocupación permanente hay una exención importante, así que fijate de reclamarla. Como todo lo demás, se acomoda en la reserva.
Estás haciendo una de las operaciones más grandes de tu vida. Ponete los pantalones y obligá a todos los que participan a hacer las cosas bien, desde el primer día. La reserva es el momento de poner las condiciones, no de confiar en la palabra.
Antes de reservar, asegurate del precio: tasá la unidad y mirá el cierre real del barrio.
Tasar un departamento