Cómo vender tu departamento más rápido y mejor
Hay gente que lleva meses papando moscas sin vender. No es mala suerte. En un mercado con más de 100.000 propiedades en venta, el que hace las cosas bien vende, y el que no, espera.
El problema no es el mercado, es la masa
En CABA hay muchísima oferta y la mayoría de la gente que consulta no termina comprando. Con esa cantidad de avisos dando vueltas, uno más se pierde. Por eso «está difícil el mercado» casi nunca es la razón real de que tu propiedad no se venda. La razón suele ser más simple: o el precio está por arriba de lo que se paga, o el aviso no le gana a nadie.
El filtro que casi ningún aviso pasa
Muy pocos avisos tienen las tres cosas que importan: plano, video y recorrido virtual. Es una porción mínima de toda la oferta. Suena fuerte, pero con solo tener eso ya te ponés en el escalón más alto de calidad de publicación, y a un costo bajo. Fotos profesionales, un plano claro y un recorrido 360 hacen que el que busca frene en tu aviso y no en los otros doscientos.
El embudo: de la impresión a la venta
Vender es un embudo. Arriba están las impresiones, las veces que tu aviso aparece. De ahí baja a los que entran a verlo, a los que se miran el video o el recorrido, a los que consultan, y recién al final a los que van en persona. Como referencia, alrededor de 15 visitas presenciales terminan en una reserva, y casi todas las reservas se cierran. Si arriba del embudo no hay impresiones, abajo no hay visitas, y no hay venta. Todo empieza por publicar bien.
Respondé. En serio.
Un dato que asusta: buena parte de las consultas que llegan a los avisos nunca se responden. Casi la mitad. Cada consulta sin contestar es un comprador que se va a otro aviso. Si vendés por tu cuenta, respondé rápido y a todos. Si vendés con inmobiliaria, asegurate de que lo hagan.
La señal de que tenés que cambiar de inmobiliaria
Si el que te vende la propiedad te dice «ahora no se vende nada, está complicado», cambiá de inmobiliaria. No es que no se venda: se vende, lo que pasa es que no te están trabajando el aviso. Más ojos mirando tu propiedad es más chance de un buen precio, igual que en un remate: con un solo interesado vale lo que ese quiera pagar, con veinte tiende al valor real. El trabajo del que vende es conseguirte esos veinte.
Preguntas frecuentes
¿Por qué no se vende mi departamento?
Casi siempre por una de dos: está mal de precio, o está mal publicado. En CABA hay más de 100.000 propiedades en venta, así que un aviso flojo se pierde entre la masa. La mayoría de la gente que consulta nunca compra, y la mayoría de lo publicado no se vende nunca. Para destacarte no alcanza con estar, tenés que estar mejor que el resto.
¿Qué hace que un aviso se destaque?
Muy pocos avisos tienen plano, video y recorrido virtual. Es una porción chiquita de toda la oferta. Con solo tener esas tres cosas ya estás en el percentil más alto de calidad de publicación, y eso a un costo bajo. Fotos profesionales, un buen plano y un recorrido 360 te ponen adelante de casi todos.
¿Cuántas visitas necesita una propiedad para venderse?
Como referencia, alrededor de 15 visitas presenciales terminan en una reserva, y casi todas las reservas terminan en venta. Pero para llegar a esas 15 visitas necesitás muchas impresiones arriba del embudo: miles de veces que el aviso aparece, cientos que entran a verlo, decenas que consultan. Si el aviso no genera impresiones, no hay visitas, y no hay venta.
¿Conviene vender con inmobiliaria o por dueño directo?
Depende de qué inmobiliaria. Una que publica bien y responde rápido te consigue más ojos y mejor precio, y eso suele pagar de sobra la comisión. Pero si tu inmobiliaria te dice «ahora no se vende nada, está difícil», es una señal de alarma: se vende, lo que pasa es que no te está trabajando la propiedad. Ahí conviene cambiar.
Y antes que nada, el precio. Publicar caro es la forma más rápida de que tu aviso quede estancado juntando días sin visitas. Fijá el precio sobre el cierre real del barrio, no sobre lo que piden los que no venden. Para eso tenés el tasador y las páginas de barrio.
Poné el precio justo desde el día uno: tasá tu depto sobre el cierre real del barrio.
Tasar un departamento