El m² de CABA desde 1981: ¿hoy está caro?
Para saber si un precio está caro no alcanza con mirarlo hoy. Hay que ponerlo contra su propia historia. Ajustando todo a dólares de hoy, estos cinco hitos te ubican en el ciclo.
Los valores que siguen están ajustados a dólares de hoy, para que se puedan comparar entre épocas. No son una predicción: son el mapa del ciclo, para saber si estás comprando más cerca de un piso o de un techo.
1. 1981: el pico histórico
Después de la etapa de la plata dulce, el m² tocó su máximo histórico, muy por encima de los valores de hoy. Fue el techo de todo el período moderno. Lo que vino después fue una caída larga en términos reales.
2. 2002: el piso de la crisis
En plena crisis, los valores reales tocaron uno de sus puntos más bajos. El contraste con 1981 muestra la amplitud del ciclo inmobiliario argentino: entre el techo y el piso hay diferencias enormes, y las dos puntas fueron de la mano de la macro.
3. 2017: el boom del crédito
Con el crédito hipotecario reactivado, el mercado volvió a subir fuerte y armó un nuevo pico, aunque sin llegar al de 1981. Fue el último gran rebote antes del ciclo bajista que siguió.
4. 2023: el piso reciente
Tras varios años de caída, los precios de cierre tocaron piso en 2023. Fue el mejor momento de compra reciente en términos de valor, aunque, como siempre, difícil de ver mientras estaba pasando.
5. 2024 en adelante: rebote y lateral
Desde ese piso, el mercado rebotó en 2024 y después se lateralizó en términos nominales. Hoy los precios están lejos de los máximos históricos: para volver a 1981 tendrían que subir mucho, y para volver a 2017, bastante. De nuevo, no es una predicción, es dónde estamos parados.
Preguntas frecuentes
¿El precio de los departamentos en CABA está caro hoy?
Mirado contra su propia historia, hoy está lejos de los máximos. Ajustado a dólares de hoy, el pico histórico de 1981 fue muy superior al valor actual, y el boom de 2017 también quedó por encima. Después de tocar piso en 2023, los precios rebotaron en 2024 y se mantuvieron laterales. No es una predicción, es dónde estamos parados en el ciclo.
¿Cuándo estuvo más caro el m² en CABA?
En 1981, tras la etapa de la plata dulce, el m² ajustado a dólares de hoy tocó su máximo histórico. Después cayó fuerte en términos reales durante los años siguientes. Ningún pico posterior, ni el boom de 2017, volvió a ese nivel.
¿Cuándo tocó piso el mercado?
En términos de precios de cierre, el piso reciente fue en 2023, después de años de caída. Desde ahí el mercado rebotó en 2024 y se lateralizó. En crisis más profundas, como 2002, los valores reales fueron todavía más bajos.
¿Sirve la historia para saber cuánto ofertar hoy?
Sirve para el contexto, no para el número. El ciclo histórico te dice si estás comprando cerca de un piso o de un techo. El precio concreto de una unidad sale de otra cosa: el cierre real del barrio hoy y las variables de esa propiedad.
El ciclo te da el contexto. Para el precio concreto de un barrio hoy, mirá las páginas de barrio, y para saber cómo se tasa una unidad puntual, la metodología.
Del contexto histórico al precio de hoy: mirá cuánto cierra el m² en tu barrio ahora.
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