Cuánto rinde alquilar en CABA
Durante años, comprar para alquilar en CABA rendía un flaco 1 o 2% anual. Eso cambió: el yield residencial volvió a rondar el 6%. Qué significa, cómo se calcula bien, y qué mirar antes de comprar para rentar.
1. Qué es el yield y por qué importa
El yield es cuánto te renta la propiedad por año en relación a lo que pagaste por ella. Es la forma de comparar un ladrillo contra cualquier otra inversión: un plazo fijo, un bono, otra propiedad. Si no mirás el yield, estás comprando a ciegas desde el punto de vista de la renta.
2. Del 1-2% al 6%: qué pasó
En el pasado reciente, los precios de venta estaban altos y los alquileres planchados, así que el rendimiento era muy bajo, del orden del 1 o 2% anual. El reacomodamiento de los alquileres y un mercado de venta lateralizado mejoraron la relación. Hoy el yield bruto del alquiler residencial ronda el 6% anual en dólares. La ecuación de comprar para rentar es bastante más razonable que hace unos años.
3. Cómo se calcula, con un ejemplo
El yield bruto es simple: el alquiler de un año dividido por el valor de la propiedad, en la misma moneda. Un departamento de USD 100.000 que se alquila por el equivalente a USD 500 por mes deja USD 6.000 al año, o sea un 6% bruto.
Ojo con la palabra bruto. El yield neto, que es el que te queda en el bolsillo, resta las expensas que paga el propietario, los impuestos, el mantenimiento y, sobre todo, los meses en que el departamento está vacío entre un inquilino y otro. El neto siempre es menor que el bruto.
4. El yield depende del barrio y de la unidad
El 6% es un promedio. Las tipologías chicas suelen rendir más que las grandes, y hay barrios donde el alquiler está más firme que en otros. Como con el precio de venta, conviene mirar el número concreto de tu barrio y no el promedio de la ciudad. Lo mismo que explicamos en por qué el promedio por barrio engaña.
5. Alquiler tradicional o temporario
El alquiler tradicional da un flujo más estable con poco trabajo. La renta temporaria puede rendir más en zonas turísticas, pero suma costos, vacancia y gestión. Para decidir entre los dos, la regla del 50% es el mejor atajo, y la desarrollamos en la guía de Airbnb o alquiler tradicional.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto rinde alquilar un departamento en CABA?
El yield bruto del alquiler residencial volvió a rondar el 6% anual en dólares, contra el 1-2% que llegó a rendir hace unos años. Es un promedio: cambia por barrio, por tipología y por el estado de la unidad. El neto, después de expensas, impuestos y períodos de vacancia, es más bajo que el bruto.
¿Cómo se calcula el yield de un alquiler?
El yield bruto es el alquiler anual dividido por el valor de la propiedad, en la misma moneda. Si un departamento vale USD 100.000 y se alquila por el equivalente a USD 500 por mes, son USD 6.000 al año, o sea un 6% bruto. Para el neto hay que restar expensas a cargo del propietario, impuestos, mantenimiento y los meses sin inquilino.
¿Por qué cambió tanto el rendimiento del alquiler?
Durante años los precios de venta estuvieron altos y los alquileres bajos, así que el yield era muy flaco (1-2%). El reacomodamiento de los alquileres y el mercado de venta lateralizado hicieron que la relación mejorara. Hoy comprar para alquilar tiene una ecuación más razonable que en el pasado reciente.
¿Conviene comprar para alquilar o para Airbnb?
Depende del barrio y de la gestión. El alquiler tradicional da un flujo más estable con menos trabajo. La renta temporaria puede rendir más en zonas turísticas, pero tiene más costos, más vacancia y más gestión. La regla del 50% ayuda a comparar los dos escenarios.
Antes de comprar para rentar, mirá el precio de entrada real del barrio, la variable que más pesa en tu yield.
Ver los barrios