Airbnb o alquiler tradicional: cuál conviene
Todo el mundo asume que el temporario rinde más. A veces sí, a veces es una estupidez garrafal. La diferencia está en un número que casi nadie hace bien.
La regla del 50%
Es sencillo: un Airbnb tiene que darte al menos un 50% más que el alquiler tradicional para que tenga sentido. Si un depto te da de alquiler común una cierta plata, el temporario tiene que superar eso por la mitad, mínimo. Si no llega, no estás ganando: estás trabajando gratis y desgastando la propiedad.
Por qué la mitad, y no el número bruto
Porque el bruto engaña. Del ingreso del Airbnb se te va cerca del 25% en gestión, aunque la hagas vos mismo (tu tiempo también vale). Sumá los impuestos, porque el alquiler de vivienda permanente está exento de IVA y el temporario no. Después los muebles, los servicios, la limpieza entre huéspedes y el mantenimiento, que con gente entrando y saliendo es mucho mayor. Cuando descontás todo eso, el número lindo del bruto se achica rápido.
En varios barrios ya no da la cuenta
La renta temporaria en dólares cayó fuerte en los últimos años. Cuando ajustás por inflación, el Airbnb que hace un tiempo era un golazo hoy rinde una fracción. Y lo importante: en varios barrios de CABA el Airbnb neto ya quedó igual o por debajo de un alquiler tradicional. Ahí tenerlo en temporario es hacerte más trabajo para ganar lo mismo o menos. Antes de decidir, hacé la cuenta con tu unidad puntual y tu barrio, no con el promedio.
Qué Airbnb sí funciona
Los que tienen algo. Una vista, una terraza, una casa grande con jardín, algo con personalidad. El monoambiente con vista lateral a un pulmón de manzana es lo que compite solo por precio y termina rindiendo poco: es un lugar más, sin nada que lo distinga. Si vas a armar un temporario, armalo como una propuesta de valor, no como un depto vacío con un colchón.
Preguntas frecuentes
¿Conviene poner un departamento en Airbnb o en alquiler tradicional?
La regla simple: un Airbnb tiene que rendirte al menos un 50% más que el alquiler tradicional para que valga la pena. Si no llega a eso, no compensa el laburo, la gestión, los impuestos ni el desgaste. En varios barrios de CABA hoy el Airbnb neto ya rinde parecido o menos que un alquiler común, y ahí es una estupidez tenerlo en temporario.
¿Por qué el Airbnb tiene que rendir 50% más?
Porque tiene costos que el alquiler tradicional no tiene. De arranque se te va cerca del 25% en gestión (aunque lo hagas vos, es tu tiempo). Sumá los impuestos (el alquiler permanente está exento de IVA, el temporario no), los muebles, los servicios, la limpieza entre huéspedes y el mantenimiento por el uso intensivo. Cuando descontás todo eso, el número bruto que parece alto se achica rápido.
¿Qué Airbnb sí funciona?
Los que tienen algo. Una vista buena, una terraza, una casa grande con jardín, algo con personalidad. Un monoambiente con vista lateral a un pulmón de manzana es lo que compite solo por precio y termina rindiendo poco. Los mejores negocios suelen estar en unidades grandes o con un diferencial, no en el monoambiente estándar.
¿El alquiler temporario paga IVA?
Sí, tiene carga tributaria de turismo, a diferencia del alquiler de vivienda permanente que está exento. Es una de las razones por las que el número neto del Airbnb queda más abajo de lo que parece a primera vista.
La cuenta cambia con el barrio y con la unidad. Antes de meterte en el laburo del temporario, mirá cuánto rinde de verdad un alquiler común en tu zona y qué vale la propiedad. Para eso están las páginas de barrio y el tasador.
Mirá cuánto vale y cuánto rinde tu departamento antes de decidir el tipo de renta.
Tasar un departamento