Cómo se tasa una casa: la incidencia del terreno
Con un departamento tasás la unidad. Con una casa, muchas veces tasás el piso que pisa: el terreno. En el corredor norte, el valor de una casa no está en los ladrillos, está en lo que se puede construir sobre el lote.
El framework 3-6-9-12 sirve para departamentos en torre, que se tasan partiendo del cierre por m² del barrio. Las casas y los lotes juegan otro partido: se tasan por incidencia. Si no lo sabés, podés valuar muy mal una casa. El método completo para departamentos está en la metodología; acá va lo que cambia con una casa.
1. Qué es la incidencia del terreno
La incidencia es cuánto vale el metro de terreno en función de los metros que se pueden construir sobre él. Un lote que permite levantar mucha superficie vale más por m² que uno idéntico con menos capacidad constructiva. La incidencia une dos cosas: el valor del suelo y lo edificable. No mira lo que hay hoy encima.
2. Por qué la casa a veces no suma
Si el comprador va a demoler o a reformar de cero, la construcción existente aporta poco al valor, o directamente nada. Lo que paga es la ubicación y el potencial del lote. Por eso una casa vieja y deteriorada en una cuadra premium puede valer más que una casa impecable en una zona de menor demanda. La tierra manda.
3. Lo que define el valor de un lote
- La ubicación: la misma lógica de cuadra, vecinos y entorno que en un departamento.
- Lo edificable: cuántos metros permite construir la normativa sobre ese lote.
- Las dimensiones y la forma del terreno: un lote regular y bien proporcionado rinde más que uno irregular.
- La demanda de la zona: de nada sirve mucho potencial si nadie quiere construir ahí.
4. Cómo cambia tu decisión de compra
Si mirás una casa para vivir tal cual está, te importa la construcción. Si la mirás para refaccionar a fondo o para desarrollar, lo que importa es el lote y su incidencia, y la casa es casi un detalle. Esta es la misma razón por la que hoy, en muchos casos, conviene comprar hecho antes que construir: el valor está en la tierra, y construir encima salió caro.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se tasa una casa en CABA?
En el corredor norte, muchas casas no se tasan por la construcción sino por incidencia: el valor del terreno según lo que se puede construir encima. Una casa vieja en una buena cuadra puede valer casi todo por el lote y poco por la casa, porque quien la compra probablemente la va a demoler o refaccionar a fondo.
¿Qué es la incidencia del terreno?
Es cuánto vale el metro de terreno en función de los metros que se pueden construir sobre él. Un lote que permite construir mucha superficie vale más por m² que uno igual con menos capacidad constructiva. La incidencia conecta el valor del suelo con el potencial edificable, no con lo que hay hoy encima.
¿Por qué una casa vieja puede valer por el lote y no por la casa?
Porque si el comprador va a demoler o reformar por completo, la construcción existente aporta poco o nada al valor. Lo que paga es la ubicación y el potencial del terreno. Por eso una casa deteriorada en una cuadra premium puede valer más que una impecable en una zona de menor demanda.
¿La tasación por incidencia sirve para departamentos?
No. Los departamentos en torre se tasan con el framework 3-6-9-12, partiendo del cierre por m² del barrio y ajustando por las variables de la unidad. La incidencia aplica a casas y lotes, donde lo que manda es el suelo y lo edificable, no la unidad terminada.
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