Cómo se tasa un PH
El PH tiene lo mejor de una casa y algo de departamento, y por eso no entra prolijo en la tabla de una torre. Se tasa distinto: la data es más dispersa y pesan variables que en un departamento ni existen.
La base es la misma que en la metodología 3-6-9-12: partir del cierre real por barrio y ajustar. Pero con un PH hay que corregir el método por sus particularidades. Va lo que cambia.
1. La data de PH es más dispersa
Hay menos operaciones comparables de PH que de departamentos estándar, y cada PH es más singular. Eso hace que el rango de valor sea más amplio y que la estimación de arranque sea menos precisa. Conviene mirar cierres de PH parecidos en la misma zona, no el promedio del barrio, que está dominado por departamentos de torre.
2. Sin expensas de edificio (o muy bajas)
Un PH no tiene la estructura de expensas de una torre. Eso es un plus real: menos gasto fijo mensual. Como las expensas altas bajan el valor de un departamento en dólares, su ausencia juega a favor del PH. El contrapeso es que el mantenimiento suele quedar a cargo del dueño.
3. La medianera y las humedades
Es el punto débil clásico. En un PH, la medianera y las humedades son lo primero que hay que revisar, porque los arreglos pueden ser caros y recurrentes. Un PH con problemas de medianera bien detectados es una carta para negociar, igual que cualquier tema de estado, tema que desarrollamos en cuánto aumenta el valor una refacción.
4. La terraza o el patio propios
El espacio exterior propio es uno de los grandes atractivos del PH. Una buena terraza suma valor, y en barrios donde es muy buscada (Palermo es el caso típico) puede valer casi como metro cubierto, no como los metros descubiertos que restan en un departamento. Lo vemos en cuánto valen los metros de balcón y terraza.
Preguntas frecuentes
¿Un PH se tasa igual que un departamento?
No exactamente. Se parte de la misma lógica de cierre real por barrio, pero la data de PH es más dispersa y se generaliza peor que la de departamentos en torre. Además pesan variables propias: la ausencia de expensas de edificio, la terraza o patio propios, el estado de la medianera y si es planta baja o alto.
¿Un PH vale más o menos que un departamento equivalente?
Depende. A favor del PH juegan la ausencia (o el monto bajo) de expensas, los espacios exteriores propios y el aire de casa. En contra, suele tener más mantenimiento a cargo del dueño, humedades de medianera y menos servicios. En barrios como Palermo, un buen PH con terraza es muy buscado y puede valer un premium.
¿Qué mirar antes de comprar un PH?
El estado de la medianera y las humedades (es el punto débil clásico), quién mantiene qué si el lote es compartido, la terraza y su impermeabilización, y las expensas o gastos comunes si los hay. Como la data de mercado es más dispersa, conviene mirar cierres de PH comparables en la misma zona, no el promedio del barrio.
¿Por qué la tasación de un PH es menos precisa?
Porque hay menos operaciones comparables y cada PH es más singular que un departamento estándar de torre. Eso hace que el rango de valor sea más amplio y que el ojo del tasador y el estado puntual pesen más. La estimación sirve para ubicarte, pero conviene validarla con comparables reales.
Para departamentos, tasá tu unidad con el framework 3-6-9-12, gratis, y usá el cierre del barrio como piso para valuar tu PH.
Tasar un departamento